Huis kopen in Amsterdam
Een huis kopen in Amsterdam is niet gemakkelijk. Het begint meestal met een flink aantal bezichtigingen waarbij je wel wat hulp kunt gebruiken en eindigt met een geslaagd bod. Door onze kennis en ervaring te delen, helpen we je gedurende het gehele proces om tot een succesvolle aankoop van jouw nieuwe woning te komen.
Veelvoorkomende problemen in Amsterdam
De mooiste plekken in Amsterdam zijn meestal gelegen in stadsdelen met vooroorlogse woningbouw. Je kan er heerlijk wonen, maar helaas niet altijd zonder gebreken. Onderstaand vind je enkele voorkomende aandachtspunten tijdens het kopen van een huis in Amsterdam.
Erfpacht: Van wie is de grond en wat zijn de kosten?
In Amsterdam is ongeveer 85% van de woningen in erfpacht uitgegeven. Dit betekent dat je de grond niet bezit maar het recht hebt de grond gedurende vooraf bepaalde periode te gebruiken tegen een jaarlijkse vergoeding; canon. Na deze periode van veelal 50 jaar na uitgifte, wordt de canon opnieuw vastgesteld, wat grote verschillen in maandelijkse kosten kan betekenen. De voorwaarden zijn vastgelegd in de van toepassing zijnde Erfpacht akte en Algemene Bepalingen en kunnen na deze periode ook wijzigen.
Doordat erfpacht zo veel voorkomt in Amsterdam, verdiepen kopers zich vaak niet voldoende in de risico’s. Zo zijn de erfpachtcondities bijvoorbeeld direct van invloed op de waarde van de woning. Naast de waarde van de woning speelt de courantheid hierin ook een grote rol. Factoren die van invloed zijn op je financiële situatie.
Om financiële verrassingen te voorkomen, kan je de erfpachtvoorwaarden het beste voorleggen aan jouw aankoopmakelaar. De aankoopmakelaar maakt de risico’s inzichtelijker en kan je persoonlijk adviseren in de juiste keuze.
Meer informatie over erfpacht in Amsterdam: https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/
Funderingsproblemen bij oudere woningen
In Amsterdam staan oudere woningen meestal op houten funderingspalen. De combinatie van deze palen met veengrond, moderne wooneisen waardoor er veel gewicht aan het gebouw wordt toegevoegd en klimaatverandering met een schommelende grondwaterstand brengen veel risico’s met zich mee. Zo kunnen deze funderingen verzakken en in het extreme geval zelfs wegrotten.
Woningeigenaren zijn terughoudend met funderingsonderzoek. De uitkomsten hebben veel invloed op de woningwaarde en tijdens verkoop is het verplicht om eventuele bekende problemen te melden; de meldingsplicht. Het is daarom niet zo vreemd dat daardoor de staat van de fundering - en dus ook de risico’s - vaak onbekend zijn tijdens een verkoop.
Als een verkoper geen funderingsonderzoek heeft laten uitvoeren, dan is het lastig om de staat van de fundering te beoordelen. Er dient in zo’n situatie onderzoek gedaan te worden in diverse bronnen, zoals bijvoorbeeld de openbare registers. Een ervaren aankoopmakelaar met veel lokale kennis en bouwtechnische ervaring kan je hierbij helpen, door alle kennis en bronnen inzichtelijk te maken waardoor de juiste conclusie getrokken kan worden over de staat van de fundering.
Openbare registers:
Let op: Alleen een funderingsregister raadplegen is onvoldoende om een goed beeld te verkrijgen. Wil je een beter beeld krijgen van de staat van een fundering, dan is het inschakelen van een bouwkundig specialist of op zijn minst een aankoopmakelaar met bouwtechnische kennis die bovendien diverse bronnen kan raadplegen, raadzaam.
Aankooptip met betrekking tot funderingen: Stel een vraag over de fundering van een oudere Amsterdamse woning omdat de staat grote invloed heeft op de woningwaarde. Stel deze vraag vóór een onderhandeling of laat je hierin ontzorgen door een aankoopmakelaar. Een goede aankoopmakelaar kan de reactie van de verkoopmakelaar op de juiste wijze interpreteren en je komt tegelijkertijd serieuzer over tijdens een onderhandeling.
Verenigingen van Eigenaren die niet goed functioneren
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) heeft als kerntaak het beheren en onderhouden van het gebouw, een appartementencomplex. Koop je een appartement in Amsterdam, dan is het belangrijk om het goed functioneren van deze VvE te controleren. Hiermee voorkom je hoge onderhoudskosten of erger; een waardevermindering van jouw woning.
Daarnaast speelt de financierbaarheid van de woning hierin ook een rol. Indien er bijvoorbeeld onvoldoende reserveringen zijn voor onderhoud, kan een bank besluiten niet te financieren. Het een en ander is per 1 januari 2018 vastgelegd in de Wet verbetering functioneren VvE.
Er zijn verschillende manieren om te beoordelen of een VvE goed functioneert. Wil je dit zelf doen, dan is het belangrijk dat je juridisch, boekhoudkundig en technisch goed onderlegd bent. Is dit niet het geval, dan is het raadzaam een aankoopmakelaar in te schakelen.
1 Splitsingsakte met Splitsingstekening, Splitsingsreglement en Huishoudelijk reglement controleren
In de splitsingsakte, reglement en huishoudelijk reglement vind je onder andere de omschrijving van het appartement en zijn alle rechten en plichten binnen de VvE vastgelegd. Je kan hier onder meer de voorwaarden voor verbouwingen en de verdeling van de jaarlijkse bijdrage terugvinden. In de splitsingstekening vind je de contouren van jouw woning met eventuele berging. Een tuin of terras kan hier ook in worden weergegeven. In het huishoudelijk reglement zijn huishoudelijke afspraken vastgelegd. Je kunt denken aan het mogen hebben van huisdieren, gebruik van barbeque op het balkon en dergelijk. Niet onbelangrijk dus.
De splitsingsakte met tekening en het reglement kan je opvragen bij de verkoopmakelaar, VvE of het kadaster. Het huishoudelijk reglement alleen bij de verkoopmakelaar of de VvE, omdat dit geen openbaar stuk is. Kleinere VvE’s hebben vaak nog geen huishoudelijk reglement Controleer goed of alle documenten juridisch goed zijn onderbouwd en goed bij jouw (toekomstige) persoonlijke situatie passen.
2 Financiële situatie controleren
Het is belangrijk dat een VvE voldoende financiële middelen heeft om bijvoorbeeld onderhoud uit te voeren, het gebouw te verzekeren en financiële tegenvallers op te vangen. Is dit niet het geval, dan moeten de eigenaren van het appartementencomplex extra bijbetalen of zelfs een lening afsluiten om deze collectieve kosten op te vangen.
Om te voorkomen dat je extra moet betalen (extra dotatie) voor bijvoorbeeld onderhoud is het belangrijk om de notulen van de afgelopen jaren en correspondentie van het lopende jaar, samen met een recent of geactualiseerd onderhoudsplan goed door te nemen. De reserveringen en servicekosten dienen namelijk afgestemd te zijn op het onderhoudsplan, om het onderhoud zowel op korte als lange termijn correct uit te voeren.
3 Onderhoudsplan controleren
In het onderhoudsplan kan je al het geplande onderhoud van een appartementencomplex terugvinden. Door deze te controleren krijg je een beter beeld van de technische staat en van geplande onderhoudskosten. Een onderhoudsplan wordt veelal eens in de drie tot vijf jaar geactualiseerd of opnieuw opgemaakt. De looptijd is vaak 10 tot 20 jaar.
In een ideale situatie heeft de VvE het onderhoud tijdig uitgevoerd, is er voldoende geld voor gepland onderhoud en blijft er daarna voldoende geld over voor financiële tegenvallers.
Aankooptip voor VvE’s controleren: Controleer goed of de feitelijke staat van het gebouw overeenkomt met de staat uit het onderhoudsplan. Komt deze niet overeen, dan kan je extra onderhoudskosten verwachten. Denk aan uitgesteld schilderwerk. Hierdoor kan er inmiddels ook sprake zijn van houtrot waardoor de kosten nog hoger dan gepland zullen uitvallen. Het is dan zaak om te controleren of de VvE voldoende financiële buffers heeft om dit op te vangen. Een aankoopmakelaar met een technische achtergrond kan je hierbij helpen.
Bouwkundige problemen door bijvoorbeeld zelfwerkzaamheid
Om de veiligheid van bewoners te waarborgen en om eventuele bouwkundige problemen te minimaliseren, zijn er bouwregels opgesteld. Deze regels zijn vastgelegd in het vigerende bouwbesluit en de gemeentelijke Bouwverordening en moeten door iedere aannemer en doe-het-zelver worden nageleefd.
In de praktijk komt het regelmatig voor dat bij een particuliere verbouwing de regels niet worden nageleefd. De oorzaak hiervan is zelfwerkzaamheid. Zodra een woningeigenaar of een klusjesman een verbouwing uitvoert, dan is de eigenaar verantwoordelijk voor de kwaliteitscontrole. Je kan begrijpen dat niet iedere woningeigenaar op de hoogte is van de regelgeving rondom verbouwingen met (verborgen) gebreken tot gevolg.
Is een verbouwing zelf (in eigen beheer) uitgevoerd, dan is het lastig om de kwaliteit te controleren. In zo’n situatie is een bouwkundige keuring zeker raadzaam. Tijdens zo’n keuring wordt het huis technisch gecontroleerd waaronder de zelf uitgevoerde verbouwingen.
Aankoop tip voor verbouwingen: Maak voor een aankoopbeslissing vooraf een inschatting over de totale, gewenste verbouwingskosten. Deze kosten werken in feite kostprijsverhogend en het is maar de vraag of deze kosten wel waardeverhogend werken, of in welke mate. Een ervaren aankoopmakelaar met een technische achtergrond kan hierin goed adviseren.
Misschien heb je na het lezen van deze informatie vragen en wil je direct contact met een ervaren aankoopmakelaar. Bel ons gerust op 020-7640808 of stuur ons een mail. We begrijpen de woningmarkt in Amsterdam en omgeving en proberen iedere vraag binnen twee uur te beantwoorden.
